ČESTA PITANJA

Osobu koja je naručila uslugu posredovanja dovodi u vezu s drugom radi zaključenja određenog posla koji je određen Ugovorom o posredovanju, obavlja sve potrebne radnje radi prezentacije posredovane nekretnine na tržištu nekretnina, omogućuje razgled i prezentaciju nekretnina, procjenjuje tržišnu vrijednost nekretnina tj. daje svoje mišljenje o tržišnoj vrijednosti posredovane nekretnine, obavlja putem vlastite pravne službe pravno savjetovanje i kontrolu vlasničkih dokumenata potrebnih za pravovaljano zaključenje određenog pravnog posla, upoznaje obje strane sa svim zakonskim, poreznim i drugim obvezama u svezi s predmetnim poslom, posreduje u pregovorima oko zaključenja posla, izrađuje bez naknade prijedloge kupoprodajnih i drugih ugovora putem licenciranih odvjetničkih ureda, omogućuje klijentima besplatno financijsko savjetovanje putem poslovnih partnera, predaje potrebnu dokumentaciju na zemljišnoknjižne odjele Općinskih sudova i prati postupak uknjižbe prava vlasništva

Prodaja

Provizija za posredovanje prilikom prodaje nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja): 2 – 5 %, ali ne manje od 7.000 kn

Kupnja

Provizija za posredovanje prilikom kupnje nekretnine (naplaćuje se od kupca): 2 – 4 %, ali ne manje od 7.000 kn

Iznajmljivanje i davanje u zakup – provizija od najmodavca i zakupodavca

Postotak od mjesečne najamnine

75 % Minimalno

100 % Za najam ili zakup trajanja od 12 do 36 mjeseci

150 % Minimalno za najam ili zakup trajanja od 36 mjeseci (3 godine) i više

Unajmljivanje i zakup – provizija od najmoprimca i zakupnika

Postotak od mjesečne najamnine

75 % Minimalno za najam

100 % Za najam ili zakup trajanja od 12 do 36 mjeseci

150 % Minimalno za najam ili zakup trajanja od 36 mjeseci (3 godine) i više

Na sve navedene cijene obračunava se PDV.

Prema dogovoru, najčešće 5% – 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.

Prilikom podnošenja zahtjeva zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda za uknjižbu prava vlasništva, plaća se pristojba u iznosu od 256,00 kuna,odnedavno upis u zemljišne knjige je maksimalno pojednostavljen i ubrzan i to putem svih tristotinjak javnobilježničkih ureda diljem Hrvatske, plaća se pristojba 235,00 kuna.

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Javnobilježnički trošak ovjere kupoprodajnog ugovora iznosi do 350,00 kuna, cijena ugovora koji podliježu solemnizaciji je znatno veća i ovisi o vrijednosti nekretnine, a obračunava se prema propisanom cjeniku javnobilježničke komore.

U Hrvatskoj porez na promet nekretnina plaća kupac, i to u iznosu od 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.

Visina poreza se određuje na osnovu cijene kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave.

Prijavu poreza na promet poreznoj upravi obavlja javni bilježnik od dana potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Kupac je dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, u protivnom plaća kamate.

Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 3% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe.

Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ako otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine.

Kada fizička osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ako je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ako je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ako nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 25% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

Nije neophodno da klijent u procesu kupoprodaje angažira odvjetnika, jer naša agencija o svom trošku dogovara pravne usluge s ovlaštenim odvjetničkim uredom koji zastupa Vaše interese, čija je usluga pravnog savjetovanja i provođenja pravnog posla kupoprodaje uključena u agencijsku proviziju.

Svaki klijent po osobnom odabiru može angažirati odvjetnika, čije usluge pravnog savjetovanja i provođenja pravnog posla snosi sam.

Da, nekretninu može kupiti trgovačko društvo kao pravna osoba.

Zemljišne knjige su javne isprave o pravnom stanju nekretnina koje vode zemljišnoknjižni odjeli Općinskih sudova u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis. Zemljišna knjiga i svi izvaci imaju snagu javnih isprava.

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ako kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Energetski certifikat je dokument kojim se utvrđuje energetski razred kuće ili stana te se predočuju zasebne energetske karakteristike. Istovremeno se daju informacije o potrošnji energije te cjelokupnom stanju nekretnine u odnosu na energetsku učinkovitost. Certifikat nakon izdavanja vrijedi deset godina.

Od 2008. certifikat se mora izraditi za sve nove zgrade prije stavljanja u uporabu. Za starije zgrade obavezni su ga od srpnja 2013. pribaviti svi vlasnici koji prodaju nekretninu.

Početkom 2016. obaveza se proširila i na iznajmljivače nekretnina s izuzetkom onih koji se bave uslugama turističkog smještaja u stanovima, apartmanima i kućama za odmor.

Obaveza nabave energetskog certifikata leži na vlasniku nekretnine i on ga mora predočiti budućem kupcu. Ako kupac zatraži predočenje energetskog certifikata i vlasnik nekretnine mu ga ne predoči, on ga može prijaviti za to Državnom inspektoratu.

Za neposjedovanje energetskog certifikata za fizičke osobe predviđene su novčane kazne.

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Prvi razlog je SIGURNOST. Sam proces kupoprodaje iziskuje niz pravnih i zakonskih normativa, a upravo naša agencija nudi cjelokupnu uslugu baziranu na zakonski verificiranom posredovanju, uz stručno licencirano osoblje i poslovnu suradnju s vanjskim višegodišnjim partnerskim odvjetničkim uredom.

Drugi razlog je PROFESIONALNOST. Ovlašteni posrednici u prometu nekretnina nakon adekvatne edukacije, polažu Stručni ispit za agenta u prometu nekretnina koji im omogućuje stručno i profesionalno bavljenje posredovanjem u prometu nekretnina. Svaki će klijent dobiti maksimalno profesionalne i točne informacije o predmetnim nekretninama, izbjeći moguće malverzacije te maksimalno osigurati svoju investiciju bilo da se radi o kupnji ili prodaji nekretnine.

Posrednik je trgovačko društvo ili obrt registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, a agent je fizička osoba koja je upisana u Imenik agenata i ima položen stručni ispit.

Posredovanje u prometu nekretnina u RH dopušteno je samo i isključivo onim posrednicima koji ispunjavaju zakonske uvjete za obavljanje te djelatnosti. Ovlašteni posrednici upisani su u Registar posrednika u prometu nekretnina koji vodi Hrvatska gospodarska komora (http://posredovanje.hgk.hr/posredovanje/ ili https://digitalnakomora.hr/e-javne-ovlasti/registar-posrednika-u-prometu-nekretnina)

Uslugu posredovanja mogu pružati:

na privremenoj i povremenoj osnovi (sloboda prekograničnog pružanja usluga) – dužni ispunjavati uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina prema odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, ali trebaju dostaviti prethodnu pisanu izjavu o namjeri obavljanja privremene djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina Jedinstvenoj kontaktnoj točki za usluge koja je uspostavljena pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Jedinstvena kontaktna točka za usluge je internetski portal u sklopu Hrvatske gospodarske komore, koji pružateljima usluga besplatno pruža sve relevantne poslovne informacije potrebne za pristup uslužnoj djelatnosti te obavljanje postupaka i formalnosti povezanih s uslužnim djelatnostima.

trajno, osnivanjem poslovnog nastana – inozemni posrednici mogu u Hrvatskoj trajno obavljati tu djelatnost samo ako prethodno u RH osnuju podružnicu ili društvo kćer. Uvjeti osnivanja podružnice isti su kao i za domaće posrednike.

Ovlašteni strani posrednici upisani su u Registar posrednika u prometu nekretnina (http://posredovanje.hgk.hr/posredovanje/ ili https://digitalnakomora.hr/e-javne-ovlasti/registar-posrednika-u-prometu-nekretnina).

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:

• nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
• upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
• pribaviti i obaviti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
• obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te obaviti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina koje prelaze uobičajenu prezentaciju, za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
• omogućiti pregled nekretnina,
• posredovati u pregovorima i nastojati da se sklopi ugovor, ako se na to posebno obvezao,
• čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
• ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,
• obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Uvidom u Registar posrednika i Imenik agenata (http://posredovanje.hgk.hr/posredovanje/ ili https://digitalnakomora.hr/e-javne-ovlasti/registar-posrednika-u-prometu-nekretnina).

Je li neovlašteno posredovanje zabranjeno?

Neovlašteno posredovanje zabranjeno je čl. 34. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Kazne za pravne osobe iznose od 30.000 do 100.000 kn, a kazne za odgovorne osobe u pravnim osobama i za fizičke osobe od 5.000 do 15.000 kn. Za ponovljene prekršaje moguće je izreći i zabranu obavljanja posredovanja.

Kazne za pravne osobe iznose od 30.000 do 100.000 kn, a kazne za fizičke osobe od 5.000 do 15.000 kn. Za ponovljene prekršaje moguće je izreći i zabranu obavljanja posredovanja.

Uvidom u Registar posrednika u prometu nekretnina (http://posredovanje.hgk.hr/posredovanje/ ili https://digitalnakomora.hr/e-javne-ovlasti/registar-posrednika-u-prometu-nekretnina). Pri pretrazi je potrebno označiti kvadratić Privremeno/povremeno obavljanje djelatnosti posredovanja.

Kazne za posrednike iz inozemstva koji neovlašteno posreduju u RH iznose od 30.000 do 100.000 kn, a kazne za odgovorne osobe u pravnim osobama i za fizičke osobe od 5.000 do 15.000 kn.

Nelegalne agencije nemaju licenciju koja je zakonski obavezna

Nelegalne agencije nemaju osiguranje od odgovornosti

Poslovanje nelegalnih posrednika i agenata nije pod kontrolom inspekcije – Carinske uprave

Nelegalne agencije ne ispunjavaju zakonske obveze (obnova licencije, kontinuirano stručno usavršavanje, provjera dokumentacije nekretnine itd.)

Nelegalne agencije nisu upisane u Registar posrednika u prometu nekretnina – javno dostupan na http://posredovanje.hgk.hr/posredovanje/

Poslovanje nelegalnih agencija kažnjivo je po čl. 34 Zakona o posredovanju u prometu nekretnina prekršajnim kaznama od 30.000,00 do 100.000,00 kn za pravne osobe i 5.000,00 do 15.000,00 kn za fizičke osobe

Državljani svih 27 zemalja članica Europske unije od 01. veljače 2009.g. mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj bez posebnih uvjeta. Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju predviđa da će od 1. veljače 2009. godine hrvatsko tržište nekretnina biti liberalizirano tako da građani i tvrtke iz EU-a mogu kupovati kuće, stanove, vikendice na isti način kao i hrvatski državljani, što znači bez dosadašnjih administrativnih zapreka kao što je uvjet reciprociteta (da i Hrvati u određenoj zemlji mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao stranac u Hrvatskoj) i bez prethodne suglasnosti Ministarstva pravosuđa.

Za državljane zemalja koje nisu članice EU vrijedi načelo uzajamnosti: stranac može kod nas kupiti nekretninu ako je i mi možemo kupiti u njegovoj zemlji, po istim kriterijima i istim uvjetima.

Ako strani državljanin (države koja nije članica EU) želi kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj mora zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.

Predmetnu suglasnost, uz uvijet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa.

Državljani EU i Švicarske Konfederacije

Ako ste državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima – poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te Vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa.

Ako ste državljanin Švicarske Konfederacije stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima – poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa uz napomenu da prilikom podnošenja prijedloga za upis vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom sudu trebate uz ostalu dokumentaciju priložiti i potvrdu prijave privremenog boravka.

Državljani UK

Ako ste državljanin ili pravna osoba iz Ujedinjene Kraljevine Velike Britanije i Sjeverne Irske u prijelaznom razdoblju od 1. veljače 2020. do 31. prosinca 2020. stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima – poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa budući da je UK od 1. veljače 2020. na uređeni način prestala biti članicom Europske Unije stupanjem na snagu Sporazuma o povlačenju Ujedinjene Kraljevine Velike Britanije i Sjeverne Irske iz Europske unije i Europske zajednice za atomsku energiju te počinje prijelazno razdoblje koje će trajati do 31. prosinca 2020.

Strani državljani izvan EU 

Davanje suglasnosti za stjecanje prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u Republici Hrvatskoj odlučuje se u upravnom postupku na zahtjev strane osobe koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine ili osobe koja namjerava otuđiti tu nekretninu, ako ste državljanin države s kojima postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, a ažurirani popis država s kojima postoji uzajamnost možete provjeriti u rubrici Dokumenti.

Pisani zahtjev predajete neposredno u pisarnici ili šaljete poštom na adresu:

Ministarstvo pravosuđa i uprave Republike Hrvatske

Uprava za građansko, trgovačko i upravno pravo

Ulica grada Vukovara 49 

10000 Zagreb.